Im Laufe eines Lebens kann sich einiges an Vermö­gens­werten ansammeln. Mancher möchte seinen Kindern schon zu Lebzeiten etwas davon schenken — z.B. eine Eigen­tums­wohnung oder ein Hausgrund­stück. Man spricht dann von “vorweg­ge­nom­mener Erbfolge”.

Es gibt aber auch weitere Formen unent­gelt­licher Übertra­gungen, etwa an den Ehepartner zur Herstellung einer gerechten Vermö­gens­ver­teilung, aus Haftungs­gründen oder im Rahmen der Vermö­gens­aus­ein­an­der­setzung bei Scheidung.

Überlas­sungen müssen notariell beurkundet werden, wenn es sich um eine Schenkung handelt oder eine Immobilie betroffen ist. Wirtschaftlich besonders bedeutsam ist die Übergabe von Grund­besitz. Hier stellen sich viele wichtige Fragen im Detail. Durch die Mitwirkung des Notars ist eine kompe­tente Beratung garan­tiert.

Häufig wird der Übergeber eine Immobilie nur unter Vorbe­halten übertragen wollen. , Z.B., weil er das Haus weiterhin selbst nutzen oder mitnutzen möchte, oder weil er die Mietei­nahmen zum Bestreiten des eigenen Lebens­un­ter­halts benötigt. Die passende Lösung kann ein lebens­langer Nießbrauch für den Schenker sein. Er garan­tiert dem Schenker weiterhin die umfas­sende Nutzung des gesamten Objekts. Er kann es also ganz oder teilweise selbst bewohnen, aber auch vermieten, laufende Mietver­träge kündigen, neue abschließen usw..

Ein weiterer regelungs­be­dürf­tiger Punkt ist die Lasten­ver­teilung: Nach dem Gesetz trägt der Nießbraucher — verein­facht gesagt — die gewöhn­lichen Lasten, während der Eigen­tümer — also der Beschenkte — für die außer­or­dent­lichen Lasten aufzu­kommen hat. Vertraglich kann aber auch vereinbart werden, dass der Nießbraucher sämtliche Belas­tungen übernimmt. Das kann bei vermie­teten Objekten auch steuerlich sinnvoll sein. Denn nur dann können die Kosten außer­or­dent­licher Repara­turen und Instand­set­zungen steuerlich geltend gemacht werden.

Im Unter­schied dazu gibt das Wohnungs­recht grund­sätzlich nur ein beschränktes Nutzungs­recht an einem Teil des Hauses. Übergibt der Vater ein Dreifa­mi­li­enhaus, in dem er selbst, das Kind und noch ein Mieter wohnen, kann ein solches Wohnungs­recht an der vom Vater selbst genutzten Wohnung die passende Lösung sein. Dann muss das Kind keine Miete an den Vater zahlen, und die Miete für die dritte Wohnung steht direkt dem Kind zu.

Anders als beim Nießbrauch darf der Wohnungs­be­rech­tigte seine Vorbe­halts­räume nicht vermieten. Das Gesetz gestattet ihm vielmehr nur die Aufnahme von Angehö­rigen oder von Personen, die ihn versorgen. Auf Wunsch kann das “Wohnrecht” aber vertraglich aufge­wertet werden: Dann darf der Vater z.B. auch vermieten, ohne das KindI vorher fragen zu müssen.

Der Erwerber kann sich gegenüber dem Schenker zur “Wart und Pflege” verpflichten, oder es können monat­liche wieder­keh­rende Zahlungen an den Schenker zur Aufbes­serung seiner Rente vereinbart werden. In einem “Leibgeding” oder “Altenteil” können mehrere Einzel­rechte vorteilhaft zusam­men­ge­fasst werden. Über die Möglich­keiten im Einzelnen berate ich Sie gerne.

Als im Grundbuch einge­tra­gener Eigen­tümer kann der Erwerber grund­sätzlich frei über das geschenkte Objekt verfügen. Er kann es also verkaufen oder belasten, ohne den Schenker vorher fragen zu müssen. Stößt dem Beschenkten zu Lebzeiten des Schenkers etwas zu, fällt das Haus an seine Erben. Wen er zum Erben einsetzt oder wem er das Anwesen vermacht, kann er durch sein Testament frei bestimmen und auch jederzeit ändern.

 Mitunter wünscht sich der Übergeber — also der Schenker — auf seine Lebenszeit hier noch ein Mitspra­che­recht. Ein solches  kann dann ausdrücklich vertraglich vereinbart und durch Eintragung einer “Vormerkung” sogar im Grundbuch abgesi­chert werden. Verkauft dann das Kind das Haus, ohne den Vater gefragt zu haben, kann der Vater das Haus zurück­ver­langen. Das vollzieht sich aller­dings nicht automa­tisch: Wenn der Vater sein Rückfor­de­rungs­recht nicht ausübt, ist der Verkauf eben dochmöglich.

 Jede Überschreibung schafft jedoch Tatsachen, die vom Schenker nicht einseitig wieder rückgängig gemacht werden können. Daran ändern auch alle verein­barten Vorbe­halts­rechte nichts, da der Beschenkte neuer Eigen­tümer ist. Der Schenker kann die Immobilie mithin nicht mehr verkaufen und grund­sätzlich auch ohne Zustimmung des Erwerbers nicht mehr belasten, etwa um einen Kredit abzusi­chern.

Häufig ist die Immobilie noch grund­buch­mäßig belastet. Bei Hypotheken und Grund­schulden kommt es immer darauf an, ob der Kredit schon komplett abbezahlt ist. Dann kann das Recht einfach gelöscht werden. Sie können mich damit beauf­tragen, die erfor­der­liche Löschungs­be­wil­ligung der Bank einzu­holen.

Der Erwerber kann die Grund­schuld aber auch übernehmen. Dann kann er auf die alte Grund­schuld ein neues Darlehen aufnehmen, und spart die Kosten einer Löschung und Neuein­tragung. Das macht jedoch nur Sinn, wenn wieder die alte – also die im Grundbuch einge­tragene — Bank den Kredit geben soll. Und Vorsicht: Die alte Grund­schuld geht den Vorbe­halts­rechten des Schenkers im Rang vor. Kommt das Kind also mit seinen Bankschulden in Verzug, droht dem Vater die Zwangs­ver­stei­gerung und das Erlöschen seiner Vorbe­halte. Dann muss er aus dem Haus ausziehen.

Sichert das Grund­pfand­recht noch Schulden des Schenkers, kann der Erwerber das Darlehen übernehmen. Die Bank ist daran aber nur gebunden, wenn sie der Schuld­über­nahme zugestimmt hat. Stimmt sie nicht zu, bleibt der Schenker ihr gegenüber in der Haftung. Erfah­rungs­gemäß ist diese Zustimmung nicht immer leicht zu bekommen. Wünscht der Übergeber volle Sicherheit, sollte dieser Punkt recht­zeitig vor der Beurkundung mit der Bank besprochen werden.

Umgekehrt kann natürlich auch vereinbart werden, dass der Schenker seine Schulden selbst weiter abzahlt wie bisher.

Meist erfolgen Überlas­sungen im engsten Famili­en­kreis an pflicht­teils­be­rech­tigte Erwerber, z.B. vom Vater an den Sohn. Beim Tod des Übergebers kann dann dem Erwerber ein Pflicht­teils­an­spruch zustehen. Haben die Eltern sich beispiels­weise “aufs längste Leben” gegen­seitig zu Erben einge­setzt und stirbt der Vater als Erster, kann der Sohn von der Mutter seinen Pflichtteil verlangen. Macht er ihn geltend, fragt sich, ob er sich wenigstens den Wert des geschenkten Hauses darauf anrechnen lassen muss. Das wird von den Eltern regel­mäßig gewünscht sein. Nach derzei­tiger Rechtslage muss dies der Vater dann schon bei der Schenkung anordnen. Gesetzlich geplant und sicher sinnvoll ist, dem Schenker eine Nachholung dieser Anrech­nungs­be­stimmung durch Verfügung von Todes wegen zu gestatten.

Hat der Übergeber mehrere Kinder und erhält eines davon das Haus allein, so ist zu klären, ob ein Ausgleich gegenüber den Geschwistern erfolgen soll. Der Erwerber kann sich in der Überga­be­ur­kunde zu einer Ausgleichs­zahlung in Geld an seine Geschwister verpflichten. Dieser Betrag kann sofort, nach Ablauf einer bestimmten Zeit, beim Tod des Übergebers oder in bestimmten Abständen raten­weise fällig gestellt werden. Sind die Geschwister mit der Regelung einver­standen und betrachten sie sich als gleich­ge­stellt, sollten sie unbedingt die Urkunde mitun­ter­schreiben und das bestä­tigen. Sie können auch jetzt schon auf mögliche Pflicht­teils­er­gän­zungs­an­sprüche beim Tod des Übergebers hinsichtlich des Hauses verzichten. So kann bereits im Vorhinein Streit beim Tod des Schenkers vermieden werden.

Der Schenker kann auch auf die Festlegung eines bestimmten Betrages verzichten und lediglich anordnen, dass der Erwerber den Wert der Schenkung beim Erbfall auszu­gleichen hat. Das funktio­niert aller­dings nur, wenn später die gesetz­liche Erbfolge greift oder wenn die Betei­ligten zumindest im Verhältnis ihrer gesetz­lichen Erbteile erben.

Mitunter soll der Erwerber auch bewusst gegenüber seinen Geschwistern bevorzugt werden. Dann ist festzu­halten, dass eine Ausglei­chung nicht erfolgen soll.

Bei Grund­stücks­schen­kungen wird  im Hinblick auf die typischer­weise hohen Werte oftmals Schen­kung­steuer anfallen.

Für Kinder gilt die günstigste Schen­kungs­steu­er­klasse I mit den prozentual niedrigsten Steuer­sätzen. Dazu gewährt das Erbschaft- und Schen­kung­steu­er­gesetz jedem Kind einen persön­lichen Steuer­frei­betrag in Höhe von € 400.000,–. Liegt der Steuerwert der Schenkung unter diesem Freibetrag und hat das Kind auch in den letzten 10 Jahren vom Schenker noch nichts bekommen, bleibt die Schenkung insgesamt schen­kungs­steu­erfrei. Liegt der Wert hingegen über dem Freibetrag, stehen dem Finanzamt mindestens 7 % Schen­kungs­steuer zu. Wird der Freibetrag um mehr als € 75.000,–, aber höchstens € 300.000,- überschritten, erhöht sich der Steuersatz auf 11 %, danach um bis zu € 600.000,– auf 15 % usw.. Der Spitzensatz in der Steuer­klasse I beträgt 30 %. In jedem Fall ist es sinnvoll, vorab einen Steuer­be­rater oder das Finanzamt zu konsul­tieren.