Kaufvertrag

Beim Grund­stückskauf bestehen grund­sätzlich zwei Risiken, vor denen der Notar die Betei­ligten zu schützen hat:

• Für den Käufer das Risiko, den Kaufpreis zu zahlen, ohne dass er das lasten­freie Eigentum an dem Grund­besitz erhält; 
• für den Verkäufer das Risiko, sein Eigentum zu verlieren, bevor der Kaufpreis vollständig gezahlt wurde.

Als besonders zweck­mäßig hat sich folgendes Verfahren erwiesen: Ich als Notar veran­lasse die Eintragung einer Auflas­sungs­vor­merkung für den Käufer in das Grundbuch. Diese bewirkt eine Art vorläufige Grund­buch­sperre zu dessen Gunsten, ohne dass aber bereits ein Eigen­tums­wechsel erfolgt. Außerdem hole ich bei den Kredit­in­sti­tuten, für die noch Hypotheken oder Grund­schulden des Verkäufers bestehen, die zur Löschung aller Belas­tungen erfor­der­lichen Unter­lagen ein. Die Banken teilen mir mit, ob und ggfls. welche Geldbe­träge sie zur Ablösung der Restschulden des Verkäufers verlangen. Weiterhin kläre ich mit der Gemeinde, ob ihr ein gesetz­liches Vorkaufs­recht zusteht und ob sie es ausüben möchte. Wenn diese Infor­ma­tionen und Unter­lagen vollständig vorliegen und die lasten­freie Eigen­tums­um­schreibung damit gesichert ist, fordere ich den Käufer schriftlich zur Kaufpreis­zahlung auf. Vom Vertrags­schluss bis zu dieser Fällig­keits­an­zeige dauert es norma­ler­weise etwa 2 bis 8 Wochen.

In der Fällig­keits­an­zeige teile ich dem Käufer mit, welchen Teil des Kaufpreises er zur Ablösung der Altver­bind­lich­keiten des Verkäufers an dessen Banken zu zahlen hat; der Rest fließt direkt auf das vom Käufer im Kaufvertrag gewünschte Konto.

Erst dann, wenn der Verkäufer mir den Erhalt des vollstän­digen Kaufpreises schriftlich bestätigt hat, veran­lasse ich die Eigen­tums­um­schreibung im Grundbuch zugunsten des Käufers unter gleich­zei­tiger Löschung der alten Hypotheken oder Grund­schulden des Verkäufers.

Häufig muss der Käufer einen höheren Kaufpreis über ein Bankdar­lehen finan­zieren.  Ein Solches wird er aber nur erhalten, wenn er der Bank ausrei­chende Sicher­heiten stellen kann. Die wichtigste Sicherheit stellt eine Hypothek oder Grund­schuld dar, die am Kaufgrund­stück einge­tragen wird. Bestellen kann diese Sicherheit nur der im Grundbuch einge­tragene Eigen­tümer. Dies ist zunächst noch der Verkäufer. Damit das Eigentum umgeschrieben wird, muss zum Schutz des Verkäufers zunächst der Kaufpreis bezahlt worden sein. Die Bank zahlt das Darlehen jedoch erst aus, wenn die Hypothek oder Grund­schuld im Grundbuch vollzogen wurde. Der Käufer muss und würde gerne den Kaufpreis bezahlen, kann es aber nicht, da er die Grund­schuld erst nach Eigen­tums­um­schreibung bestellen kann. Ohne Kaufpreis­zahlung kann er anderer­seits nicht Eigen­tümer werden.

Um dieses Dilemma zu lösen, wird in den Kaufvertrag eine Belas­tungs­voll­macht aufge­nommen: Der Verkäufer bevoll­mächtigt den Käufer, schon vor Eigen­tums­um­schreibung im Grundbuch in seinem Namen Hypotheken oder Grund­schulden an besagtem Grund­stück zu bestellen. Die Bank wird ferner zum Schutz des Verkäufers angewiesen, das Darlehen, bis der Kaufpreis vollständig beglichen ist, zunächst nur an den Verkäufer auszu­zahlen. Aufgrund der Vollmacht kann die Sicherheit für die Bank dann schon vorab einge­tragen werden. Kommt es vertrags­widrig nicht zur Kaufpreis­zahlung, muss die Bank die Sicherheit wieder freigeben.

Beim Kauf einer Eigen­tums­wohnung sind einige zusätz­liche Punkte zu beachten. Aus der Teilungs­er­klärung ergibt sich zunächst, welche Wohnräume, Keller oder Abstell­plätze zu der Wohnung gehören. Die mit dieser Teilungs­er­klärung meist in einer Urkunde verbundene Gemein­schafts­ordnung regelt ferner das Verhältnis der Mitei­gen­tümer zuein­ander. Sie enthält z.B. Bestim­mungen darüber, wie die gemein­samen Hauskosten auf die Mitei­gen­tümer umgelegt werden, wer in der Eigen­tü­mer­ver­sammlung welches Stimm­recht hat usw.. Diese Grund­la­gen­ur­kunde muss dem Käufer bekannt sein und sollte vom Verkäufer vor dem Termin recht­zeitig ausge­händigt werden. Aus der Gemein­schafts­ordnung ergibt sich auch, ob es zum Verkauf der Zustimmung Dritter bedarf, etwa anderer Wohnungs­ei­gen­tümer oder — wie häufig vorge­sehen — des Hausver­walters. Mit dem Besitz­übergang tritt der Käufer üblicher­weise in alle Rechte und Pflichten aus der Gemein­schafts­ordnung ein. Eine etwa vorhandene Instand­hal­tungs­rücklage geht kraft Gesetzes auf ihn über. Sofern die Eigen­tümer ein monat­liches Hausgeld zahlen, sollte der Käufer über dessen Höhe infor­miert sein. Da für den Käufer neben der Gemein­schafts­ordnung auch bestands­kräftige Beschlüsse der Wohnungs­ei­gen­tümer verbindlich sind, muss ihm der Verkäufer bedeutsame Beschlüsse mitteilen. Der Käufer sollte beim Verwalter recht­zeitig die Proto­koll­sammlung der Eigen­tü­mer­ver­samm­lungen einsehen und sich über etwaige Beson­der­heiten erkun­digen.

Mitunter werden Gebäude im Erbbau­recht errichtet. Dadurch spart sich der Bauherr die Kosten für den Kauf des Bauplatzes. Er schließt mit dem Eigen­tümer des Grund­stücks einen notari­ellen Erbbau­vertrag, wonach der Eigen­tümer ihm die Errichtung eines bestimmten Gebäudes gestattet. Das Gebäude wird dann wesent­licher Bestandteil des Erbbau­rechts und damit Eigentum des Erbbau­be­rech­tigten. Mit Ablauf einer verein­barten Zeit endet jedoch das Erbbau­recht und das Gebäude fällt an den Grund­stücks­ei­gen­tümer. Während der Laufzeit des Erbbau­rechts muss der Erbbau­be­rech­tigte dem Grund­stücks­ei­gen­tümer norma­ler­weise einen laufenden Erbbauzins als Gegen­leistung für die Einräumung des Erbbau­rechts zahlen. Solche Erbbau­rechte sind besonders in Gegenden mit hohen Bauland­preisen verbreitet und in Heidelberg recht häufig anzutreffen.

Wird ein Erbbau­recht verkauft, muss der Käufer den zugrunde liegenden Erbbau­vertrag kennen, zumal er in diesen mit allen Rechten und Pflichten eintritt. Häufig werden anlässlich des Verkaufs auch die Kondi­tionen des Erbbau­ver­trags geändert, z.B. die Laufzeit des Erbbau­rechts verlängert oder der Erbbauzins erhöht. Der anste­hende Verkauf sollte deshalb auch immer mit dem Grund­stücks­ei­gen­tümer besprochen werden.

Beson­der­heiten gelten schließlich auch beim Kauf eines Neubaus oder einer Neubau­wohnung vom Bauträger. Sofern das Bauvor­haben bei Vertrags­schluss nicht bereits vollständig abgeschlossen ist, muss nach den Bestim­mungen der Makler- und Bauträ­ger­ver­ordnung zum Schutz des Käufers eine Zahlung des Kaufpreises in Raten entspre­chend dem Baufort­schritt vereinbart werden. Der Bauträger hat dem Käufer zusätzlich eine Sicherheit für die recht­zeitige Herstellung ohne wesent­liche Mängel in Höhe von 5 % seines Vergü­tungs­an­spruchs zu leisten.

Außerdem muss der Verkäufer für die ordnungs­gemäße Bauaus­führung die Haftung nach den gesetz­lichen Bestim­mungen des Werkver­trags­rechts übernehmen. Die Ansprüche des Käufers bei Mängeln des Bauwerks verjähren grund­sätzlich nach 5 Jahren, gerechnet von der Abnahme an.

Ebenso wichtig wie zu wissen, welche Aufgaben ich als Notar für Sie ungefragt übernehme, ist zu wissen, welche Aufgaben ich nicht oder nur auf besondere Anfrage hin wahrnehme. Hier sind insbe­sondere zu nennen:

• Der Notar ist zwar der recht­liche, nicht aber der wirtschaft­liche Berater beider Vertrags­par­teien. Ob das Kaufobjekt günstig oder teuer ist, welche Mängel zu beheben sind, und ähnliche Gesichts­punkte kann und darf ich als Notar nicht beurteilen.
• Dasselbe gilt für die finan­zi­ellen Verhält­nisse der Parteien. Da für den Käufer regel­mäßig eine Eigen­tums­vor­merkung ins Grundbuch einge­tragen wird und diese vom Verkäufer ohne Mitwirkung des Käufers auch dann im Grundbuch nicht einfach gelöscht werden kann, wenn der Kaufpreis vertrags­widrig nicht gezahlt wird, sollte der Verkäufer sich ein Bild von der Zahlungs­fä­higkeit seines Käufers machen. Möglich wäre z.B., sich vom Käufer vor dem Notar­termin eine schrift­liche Finan­zie­rungs­zusage einer Bank vorlegen zu lassen. Umgekehrt ist es natürlich auch für den Käufer von Interesse, dass der Verkäufer ebenfalls zahlungs­fähig ist, etwa wegen des Risikos rückstän­diger Grund­be­sitz­ab­gaben oder unter dem Gesichts­punkt der Durch­setz­barkeit etwaiger Gewähr­leis­tungs­an­sprüche.
• Ich sehe den Katas­terplan nicht ungefragt ein und kenne daher die Lage des Kaufgrund­stücks in der Örtlichkeit nicht. Deswegen kann ich z.B. nicht beurteilen, ob Zuwegung und Versorgung ausrei­chend gesichert sind, weil das Grund­stück direkt an die öffent­liche Straße grenzt, oder ob hierzu Dienst­bar­keiten an Nachbar­grund­stücken benötigt werden. Wenn Sie diesbe­züglich Fragen haben, wenden Sie sich bitte recht­zeitig an das Vermes­sungsamt oder bitten Sie mein Büro, einen Lageplan für Sie zu beschaffen. Ich verfüge über die Möglichkeit eines elektro­ni­schen Abrufs.
• Ich sehe als Notar das Baulas­ten­ver­zeichnis nicht routi­ne­mäßig ein. Sie sollten dies daher ggfls. selbst bei der Baube­hörde tun oder können mein Büro vorab recht­zeitig um eine diesbe­züg­liche Anfrage an das Bauamt bitten.
• Das Bestehen von Rückständen an öffent­lichen Lasten und Abgaben wie Grund­steuer, Kanal­bei­trägen oder Erschlie­ßungs- und Anlie­ger­bei­trägen ist aus dem Grundbuch nicht zu entnehmen. Bei Zweifeln in dieser Hinsicht empfiehlt sich eine recht­zeitige Erkun­digung bei der Gemeinde.
• Beim Kauf einer Eigen­tums­wohnung muss der Käufer erklären, Teilungs­ordnung und Gemein­schafts­ordnung zu kennen; beim Kauf eines Erbbau­rechts gilt Entspre­chendes für den Erbbau­vertrag zwischen Verkäufer und Grund­stücks­ei­gen­tümer. Denn in diese Rechts­ver­hält­nisse tritt der Käufer ein. Mir als Notar liegen diese Urkunden in aller Regel nicht vor. Der Käufer sollte sie sich daher recht­zeitig vor der Beurkundung vom Verkäufer aushän­digen lassen und durch­sehen.