Grundschuld
Grundpfandrechte
Wird die Forderung nicht beglichen, kann der Gläubiger die Immobilie versteigern lassen und auf den Erlös zugreifen. Da Immobilien sehr wertbeständig sind, messen Banken den Grund-pfandrechten besonderen Wert zu. Grundpfandrechtlich gesicherte Darlehen gewähren sie daher zu besonders günstigen Zinssätzen.
Der Rang im Grundbuch
Sind im Grundbuch mehrere Rechte eingetragen und reicht der Versteigerungserlös nicht aus, um alle Gläubiger zu befriedigen, wird der Erlös nicht etwa gleichmäßig auf alle verteilt. Vielmehr kommt es auf den Rang der Rechte im Grundbuch an: Zunächst erhält der Gläubiger des erstrangigen Rechts sein Geld, dann erst kommt der Gläubiger des nächstrangigen Rechts zum Zug usw.. Daher ist die Rangstelle im Grundbuch von besonderer Bedeutung für den Wert der Sicherheit. Mitunter macht eine Bank die Darlehensgewährung davon abhängig, dass ein im Grundbuch eingetragener Berechtigter — z.B. der Inhaber eines Wohnungsrechts — im Rang hinter das neu zu bestellende Grundpfandrecht zurücktritt. Das ist für den zurücktretenden Berechtigten natürlich nicht ohne Risiko; denn im schlimmsten Fall kann er bei einer Versteigerung der Immobilie sein Recht entschädigungslos verlieren.
Hypothek und Grundschuld
Bei Grundpfandrechten denkt man meist sofort an die Hypothek. Tatsächlich sind Hypotheken in der Praxis jedoch mittlerweile von den Grundschulden verdrängt worden. Der Unterschied ist folgender: Die Hypothek ist eng mit der Geldforderung, zu deren Sicherung sie einmal bestellt wurde, verknüpft; die Grundschuld ist hingegen ein von dieser “abstraktes”, unabhängiges Sicherungsmittel. Das ermöglicht es, die Grundschuld nach Rückzahlung der ursprünglich gesicherten Forderung erneut zu verwenden, um eine ganz andere Forderung zu sichern.
Die Zweckerklärung
Wegen dieser Unabhängigkeit der Grundschuld muss durch eine Vereinbarung mit dem Gläubiger festgelegt werden, welche Forderung — oder welcher Kreis von Forderungen — überhaupt durch die Grundschuld gesichert wird. Diese “Zweckerklärung” wird regelmäßig außerhalb der notariellen Urkunde auf einem Vordruck der Bank erteilt. Die Bank ist naturgemäß daran interessiert, den Kreis der gesicherten Forderungen möglichst weit zu fassen. Sie legt Ihnen daher meist eine Zweckerklärung vor, nach der nicht nur das konkrete Darlehen, sondern alle Forderungen gesichert werden, die der Bank jetzt oder auch künftig aus der Geschäftsverbindung zustehen. Eine solche weite Zweckbestimmung ist jedoch vor allem dann problematisch, wenn mehrere Personen beteiligt sind. Wird die Grundschuld beispielsweise anlässlich eines Geschäftskredits des einen Ehepartners am Grundstück des anderen Ehepartners bestellt, so kann die Bank das Anwesen des letztgenannten Ehepartners selbst dann versteigern lassen, wenn der Geschäftskredit voll zurückgezahlt wurde, der erstgenannte Ehepartner dann aber sein Girokonto überzieht und diese Schuld nicht mehr begleichen kann.
Weitere Sicherheiten der Bank
Über die eigentliche Grundschuld hinaus lassen sich Banken üblicherweise vom Darlehensnehmer in der Grundschuldbestellungsurkunde ein abstraktes Schuldversprechen oder Schuldanerkenntnis erteilen. Da der Sicherungsgeber sich zudem regelmäßig der Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde unterwerfen muss, kann die Bank dann nach Zustellung der Urkunde ohne weiteres gerichtliches Verfahren nicht nur den verpfändeten Grundbesitz, sondern auch weiteren Grundbesitz des Darlehensnehmers verwerten, Lohnpfändungen durchführen lassen und dergleichen.
Grundschuldzinsen
Nicht nur das gesicherte Darlehen, sondern auch die Grundschuld selbst ist verzinslich. Der Grundschuldzins liegt üblicherweise bei etwa 15–19 % jährlich. Deswegen müssen Sie jedoch nicht erschrecken: Wenn das gesicherte Darlehen wie vereinbart zurückgezahlt wird, gilt selbstverständlich ausschließlich der im Darlehensvertrag mit der Bank vereinbarte Zinssatz. Der Grundschuldzins bestimmt nur, bis zu welcher Obergrenze Sie der Bank im Zwangsvollstreckungsfall eine Sicherheit gewähren. Er wird u.a. deswegen höher als der Darlehenszins angesetzt, weil sich der Darlehenszins während der — typischerweise langen — Laufzeit des Kredits beträchtlich erhöhen kann. Auch für diesen Fall benötigt die Bank eine ausreichende Sicherheit.
Buchgrundschuld versus Briefgrundschuld
Grundschulden gibt es in zwei Arten, nämlich als Buch- und als Briefgrundschulden. Die Buchgrundschuld entsteht aufgrund der Einigung über ihre Bestellung schon mit ihrer Eintragung im Grundbuch. Die Briefgrundschuld entsteht hingegen erst, wenn das Grundbuchamt über die Grundschuld zusätzlich einen “Grundschuldbrief” erstellt hat und dieser dem Gläubiger ausgehändigt wurde. In der Praxis wird er regelmäßig vom Grundbuchamt direkt an die Bank geschickt, sodass Sie ihn gar nicht zu Gesicht bekommen. Ein Muster eines solchen Briefs finden Sie oben auf der Seite abgebildet.
Die Briefgrundschuld ist beim Grundbuchamt etwas teurer, weil für die Brieferteilung eine besondere Gebühr anfällt. Der Brief ermöglicht es der Bank, die Grundschuld außerhalb des Grundbuchs — ohne dass Sie es überhaupt erfahren — weiter abzutreten. Das wird sie ggfls. tun, um selbst einen Kredit aufzunehmen, für den sie selbst eine Sicherheit stellen muss. Letztlich müssen Sie es der Bank überlassen zu entscheiden, ob sie eine Buch- oder Briefgrundschuld von Ihnen benötigt; meist wird dies jedoch eine Buchgrundschuld sein.
Grundschuld nach Abzahlung des Darlehens
Zunächst einmal gilt: An der Grundbucheintragung ändert sich nichts, die Bank bleibt im Grundbuch unverändert und in voller Höhe als Grundschuldgläubiger vermerkt. Es liegt jetzt an Ihnen, über das weitere Vorgehen zu entscheiden. Sie können einerseits zum Notar gehen und die Löschung veranlassen; andererseits können Sie die Grundschuld aber auch zunächst einmal im Grundbuch stehen lassen. Das hat den Vorteil, dass Sie die Grundschuld neu verwenden können, um ein weiteres Darlehen bei derselben Bank abzusichern. Sollten Sie beabsichtigen, die Immobilie demnächst zu verkaufen, kann die Löschung im Vorfeld des Verkaufs dessen Abwicklung beschleunigen. Wenn die Geschäftsverbindung zur eingetragenen Bank nicht mehr besteht, empfiehlt sich die Löschung ebenfalls. Schließlich können Verjährungsprobleme nach einer gewissen Zeit die Löschung ratsam machen.
Der Grundschuldbrief
Besondere Vorsicht ist geboten, wenn Sie von der Bank nach Rückzahlung des Darlehens den Grundschuldbrief erhalten: Vernichten Sie diesen auf keinen Fall in der Annahme, die Sache sei “erledigt”, denn diesen Brief benötigen Sie zur Löschung der Belastung im Grundbuch. Sie sollten das zum Anlass nehmen, bei einem Notar die Löschung zu veranlassen. Ansonsten müssen Sie dafür Sorge tragen, dass der Brief jederzeit auffindbar bleibt und ihn sorgfältig verwahren, am besten in einem Tresor oder Bankschließfach. Sollte der Brief in unbefugte Hände geraten, droht Ihnen ein erheblicher Schaden.
Notarkosten
Notarkosten
Die Notarkosten sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) bundeseinheitlich geregelt.
Notaren ist es verboten, höhere als die gesetzlich vorgeschriebenen Gebühren zu verlangen. Es ist ihnen aber auch umgekehrt nicht gestattet, auf ihr gesetzlich vorgesehenes Honorar ganz oder teilweise zu verzichten. Sollte sich ein Notar daran wider Erwarten nicht halten, sollten Sie sich fragen, wie es um dessen Seriosität bestellt ist.
Daher: Die Notarkosten sind überall gleich. Insbesondere besteht kein Unterschied, ob Sie einen Anwaltsnotar, etwa aus dem benachbarten Hessen, oder mich als selbstständigen Notar im Hauptberuf zurate ziehen.
Die Höhe der konkret in einem Fall entstehenden Gebühren hängt von zwei Umständen ab: Der Art des Geschäfts und dem Geschäftswert.
Je nach Art des Geschäfts sieht das GNotKG vor, dass eine 1,0‑fache Gebühr, ein Vielfaches davon oder nur ein Bruchteil davon anfällt. Welcher Gebührensatz gilt, ist im Kostenverzeichnis geregelt. Dieses bildet eine Anlage zum GNotKG. Was darin nicht aufgeführt wird, bleibt automatisch gebührenfrei.
Wie hoch eine 1,0‑fache Gebühr ist, hängt von der wirtschaftlichen Bedeutung des beurkundeten Geschäfts oder der beglaubigten Erklärung — dem sog. Geschäftswert — ab und kann aus einer Tabelle abgelesen werden. Für Notare gilt die “Gebührentabelle B” in der Anlage zum GNotKG.
Das Wertgebührensystem ist Ausfluss des Sozialstaatsprinzips. Die Gebühren bemessen sich nach dem wirtschaftlichen Wert und damit letztlich an der finanziellen Leistungsfähigkeit des Gebührenschuldners. Daraus ergibt sich, dass auch dann, wenn Notare im unteren Wertbereich nicht kostendeckend arbeiten können, sie als Träger eines öffentlichen Amts deswegen keine Beurkundung ablehnen dürfen.
Übernimmt der Notar über die bloße Beurkundung des Vertrags hinausgehend weitere fördernde oder überwachende Tätigkeiten, so fallen dafür gesonderte Gebühren an. Hiervon gibt es nach der Reform nur noch zwei: Die Vollzugsgebühr und die Betreuungsgebühr. Beispielsweise kostet die Einholung einer Bescheinigung der Gemeinde darüber, dass kein gesetzliches Vorkaufsrecht besteht, durch den Notar eine 0,5‑fache Vollzugsgebühr, höchstens aber € 50,-.
Unterbleibt die vorgesehene Beurkundung, wurde aber bereits ein Entwurf versandt, so kann der Notar die für die Beurkundung anfallende Gebühr erheben, jedoch ohne weitere Vollzugs- oder Betreuungsgebühren. Es ist nicht erforderlich, dass ein Entwurf ausdrücklich verlangt wurde. Wer mit einem Beurkundungsersuchen an den Notar herantritt oder z.B. seinen Immobilienmakler damit beauftragt, muss davon ausgehen, dass zur sachgerechten Vorbereitung ein Entwurf erstellt wird. Kostenschuldner sind alle Beteiligten gemeinsam als Gesamtschuldner.
Die Gebühr steigt nach der Gebührentabelle nicht proportional mit dem Geschäftswert an. Bei einem doppelt so hohen Geschäftswert fällt also nicht der doppelte Betrag an, sondern ein geringerer. Beispielsweise beträgt die einfache Gebühr aus einem Wert von € 100.000,– nicht 2 x € 165,- = € 330,-, sondern lediglich € 273,-.
Der Notar muss für die Richtigkeit seiner Urkunde und deren ordnungsgemäßen Vollzug geradestehen. Da sein haftungsrechtliches Risiko mit steigender wirtschaftlicher Bedeutung der Angelegenheit größer wird, fällt dann auch eine höhere Gebühr an. Außerdem sind Geschäfte, bei denen es um größere Werte geht, typischerweise in ihrer Vorbereitung und Durchführung aufwändiger. Da der Aufwand andererseits aber nicht proportional steigt, gewährt das Gesetz einen “Nachlass”, je höher die Werte steigen.
Zu den eigentlichen Gebühren kommen noch Schreib- und sonstige Auslagen sowie die gesetzliche Mehrwertsteuer hinzu.
Gesetzlicher Kostenschuldner sind bei einem Vertrag beide Parteien. Natürlich ist es möglich und üblich, im Vertrag genauer zu regeln, wer welche Kosten übernimmt. So zahlt beim Grundstückskauf meist der Käufer die Notar- und Grundbuchkosten, während der Verkäufer etwa anfallende Mehrkosten der Lastenfreistellung — also der Löschung alter Hypotheken und Grundschulden — übernimmt.